MANSARDA – Sottotetto, Cantina o Appartamento?

Barbara Costa on 22 Ottobre 2020

Nel linguaggio comune si definisce MANSARDA l’appartamento o la porzione di appartamento posta all’ultimo piano, sotto la copertura, avente altezze interne variabili in funzione dell’inclinazione del tetto.

Questa tipologia di ambienti, anche se completi di bagno e/o attacchi cucina e altro, spesso non possiede i requisiti richiesti per la certificazione di abitabilità e agibilità. Ovvero non sono abitabili.

Ricordiamo che in base al regolamento di igiene i locali per essere abitabili devono avere un’altezza media di ml. 2.70, con un minimo di ml 2.00, inoltre devono essere rispettati i rapporti illuminanti e ventilanti, con finestre apribili di superficie adeguata, salvo deroghe concesse caso per caso e solo nei centri storici.

Dal punto di vista catastale il termine “mansarda” non esiste. Esistono gli immobili abitabili (es. con categoria catastale “A/3” abitazione di tipo economico) e non abitabili (es. con categoria catastale “C/2” magazzini, locali di deposito come le soffitte, ecc).

In altre parole, la soffitta è un locale posto all’ultimo piano normalmente di Categoria Catastale C/2 e quindi non abitabile, mentre la mansarda è sempre un locale (unico o diviso) posto all’ultimo piano ma per essere considerato abitabile gli deve essere attribuita una categoria catastale “abitativa”.

In mancanza di questo requisito la si definisce mansarda (piano mansardato) ma tecnicamente e giuridicamente si tratta di un sottotetto o soffitta, non abitabile.

 Pertanto la differenza tra una soffitta/sottotetto/cantina e una mansarda la individuiamo nella destinazione d’uso indicata nei titoli edilizi e nella denuncia catastale.

Certo alcuni ambienti mansardati sono vivibili ma non per questo possiamo essere certi che siano “abitabili”, ovvero dotati di Certificato di Abitabilità.

La differenza diventa sostanziale per il calcolo del valore dell’immobile.

Se la mansarda è abitabile la superficie commerciale verrà calcolata al 100% della superficie complessiva, mentre se la mansarda non sarà abitabile la superficie commerciale verrà calcolata:

• al 50% della superficie utile, se direttamente comunicante con l’appartamento;
• e solo al 25% della superficie utile se non comunicante direttamente con l’appartamento.

Consideriamo inoltre che tutte le superfici con altezze inferiori a mt. 1,50 non sono considerate ai fini del calcolo della superficie commerciale.