Imposta di registro e meccanismo del “Prezzo Valore”

Barbara Costa on 15 Giugno 2016

Cos’è il meccanismo del “prezzo valore”? Quando possiamo pagare le imposte di registro sul valore catastale del bene e non sul valore reale della compravendita?

Gli atti di che hanno per oggetto il diritto di proprietà o altri diritti reali su immobili, sono soggetti a registrazione ed alla relative imposte di: registro, ipotecaria e catastale; dovute sul valore dell’atto.

E’ prevista la possibilità, solo in alcuni casi, di applicare le suddette imposte non al valore concordato di trasferimento del bene, ma al valore catastale ovvero il cd. “prezzo-valore” che non è altro che la rendita catastale rivalutata del 5%, moltiplicata per un coefficiente che varia in base alla categoria catastale.

Questo meccanismo prende il nome di “valutazione automatica” e individua la base imponibile nel valore catastale, per tutti i trasferimenti a titolo gratuito o mortis causa e per le cessioni a titolo oneroso di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, che abbiano come parte acquirente un privato (persona fisica che non agisca nell’esercizio di attività commerciale, arte o professione).

Quindi possiamo affermare che la base imponibile per l’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, relative ai soli immobili ad uso abitativo, ove l’acquirente sia un soggetto privato, che faccia richiesta in sede notarile dell’applicazione dell’art. 52, commi 4 e 5 del TUR e che dichiari in atto il valore di cessione, è data dal valore catastale e non tiene conto del corrispettivo pattuito.

Questa situazione comporta due vantaggi: il primo sicuramente economico poiché il valore di mercato di un bene è solitamente più alto della rendita catastale, anche se sono applicati i coefficienti di rivalutazione, in secondo luogo l’applicazione di questo meccanismo della valutazione automatica, in presenza di tutti i requisiti richiesti, comporta l’impossibilità da parte del competente ufficio dell’Agenzia delle Entrate, di contestare la base imponibile. Ricordiamo che uno dei requisiti richiesti è di dichiarare in atto il valore reale della transazione.

La regola del “prezzo valore” si applica a tutti i trasferimenti della proprietà, agli acquisti a titolo derivativo, alla cessione della nuda proprietà, alla divisione immobiliare, agli atti di rinuncia e ad ogni altro negozio giuridico che abbia per oggetto immobili ad uso abitativo, comprese le acquisizioni a seguito di espropri forzati e aste giudiziarie, acquisiti da privati.

Questo meccanismo coinvolge non solo il bene principale, ma anche le pertinenze al bene principale ad uso abitativo (Art. 817 cc  “sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa”).

Non potrà essere applicata la normativa in oggetto nel caso in cui al bene principale o ad una delle pertinenze, non sia attribuita la rendita catastale.

Pertanto è l’acquirente che in fase di rogito dovrà fare richiesta al Notaio dell’applicazione del principio del “prezzo-valore” per la determinazione della base imponibile dell’imposta di registro e ciò comporta che la normativa non potrà essere applicata alle scritture private non autenticate che avranno come base imponibile il valore del contratto, che potranno essere soggette ad accertamento di valore da parte degli uffici preposti dell’Agenzia delle Entrate.

Per le operazioni soggette a IVA, la base imponibile rimane il corrispettivo voluto dalle parti e può essere oggetto di accertamento.

Infine ricordiamo che non possono rientrare nel meccanismo del “prezzo-valore” tutti gli acquisti da parte di persone fisiche, che agiscano nell’esercizio di attività commerciali, arti o professioni e di società, le cessioni di terreni che non siano pertinenza di unità abitative, la cessione di fabbricati non abitativi e loro pertinenze, i beni ceduti in sedi di cessione di azienda o conferimento di immobili in società.